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賃貸管理をどこまで任せるか？【アンケート結果】

これは3年前に弊社でアンケートをとった時のデータです。 不動産オーナーに対して行ったアンケート。みなさんも色々と参考になることあるかなと思うので書いてみました。 【アンケートの質問内容】不動産管理会社に依頼している内容はどれになりますか？複数賃貸不動産を保有で該当するものが複数ある方は複数お答えください。（回答者数636人　複数回答829チェック） ここで読み解きたいのがアクティブ大家さん（自分で管理をやる人）がどのくらいいるのかなぁと。 空室募集のみ任せる19.2% 空室募集だけはどうしても不動産屋に頼らないと限界があります。それ以外の管理、入居者クレームや清掃などは自分で外注したり、自分で対応したり。 全部自分でやる強者も5.3% おそらく、自分の資産管理会社をもったり、宅建業をとってやってる人たちも含まれていると思います。私があった人はFacebookなどの SNSを駆使して客付けしているというサラリーマン大家もいました。よく時間あるなぁと感心しました。 みなさん、大家さんをやると悩みが多くなりますが、それでも、自分でやり切ろうと思ってやっている方々はこれだけいます。 また全部お任せサブリースも18.9%。 みんなそれぞれのライフスタイルや価値観にあった管理の方法をされてるなと思います。 １つ大切なことは ストレスを溜めないように、どうすれば続けられるか？を考えてください。建物は最低30年はもちます。短期的にすぐ儲かるという商売ではないので、長く付き合っていく必要があります。長く付き合うにはやはり、ストレスがないようにというのがコツかも知れません。 ちなみに 空室募集+契約行為+共用部の維持管理+集金管理までお願いしてほぼお任せの方が一番多くて31.6％ 賃貸物件とは長い付き合いになるので、色々試してみて、自分なりにしっくりくる管理方法を見つけてください。 その他の結果はこちら

2023.11.01

同棲

わたしの住んでいる部屋って窓が西を向いているんですよね。しかも掃き出し窓で開口部が大きいんです。さらに北西でも南西でもなく真西です。関西の方を真っ正面からとらえているわけです。わたしも福岡生まれなので、これは有り難いと。故郷を向いて生活ができると。そう思って契約したわけなんですが、東京の真西には福岡がなくて、福井や鳥取あたりがせいぜいでした。それで真西なんで夕日が暑いんです。夏は本当に太陽なんてものは兵器じゃないかってくらい暑いです。エヴァンゲリオンか真西の太陽かってくらいの決戦兵器です。普段は本が焼けないように遮光カーテンで締め切っているんですが、そろそろ日の光のない生活を改善しないと気持ち的に良くないんじゃないか。鬱々としてホールデンのように旅に出てしまうんじゃないか。そう思ってたまに兵器の侵略を許していたんです。でもダイレクトに紫外線が飛び込んでくるのはあまりにも恐い。わたしの肌はビール瓶くらいに焼けたっていいんですが、本の背表紙が焼けるのはどうしても許せない。そう思ってフウセンカズラを植えたんです。グリーンカーテンです。しかも室内です。窓際に鉢を並べて観葉植物よろしく室内で育てました。そしたら、外で植えているときはあまり気にならなかったんですけど、花が落ちて足元がとにかく凄いことになるんです。毎朝びっくりするくらい花が落ちていて、これが全部五百円玉だったら働かなくていいのになって、港区のタワマンに住めちゃうなって、そのくらい雪景色のように白い花が床いっぱいに敷き詰められるんです。流石にそのままにするのはよろしくなかろうと、二、三日に一回掃除機をかけてるんですけど、ある日、黒いなにかが雪景色のなかで動いたんです。フウセンカズラの花と同じくらいのサイズで黒いなにか――ネコハエトリグモです。五百円玉サイズを超えない蜘蛛には寛容なわたしです。ましてやネコハエトリグモなんて液晶モニタに現れたらマウスカーソルを追っかけるようなかわいらしい愛玩蜘蛛です。ところが作業モードの手は止まりません。あっ、と思った頃には掃除機のノズルに吸い込まれてしまいました。焦ったわたしはすぐさまスイッチを切り、掃除機を開け紙パックを取り出し、中身をぶちまけました。すると元気なネコハエトリグモがぴょんと飛び出してきました。わたしがダイソン使いじゃなくて助かったなと。紙パック式しか買えない生活レベルでよかったなと。そう言って部屋の反対側へ放してやりました。この部屋にはわたしとあなただけが住んでいる。 [temp id=2]

2023.10.30

賃貸業界の未来

賃貸業界は情報の開示、情報の非対称性の解消ということに遅れており、情報開示は弊社の使命の一つだと思っています。 情報の開示とはどういう意味か、管理会社に任せている大家さんを例に具体的に説明します。管理会社が大家さんに対して「入居者とどんな話をしているか？」「募集活動をしっかりやっているのか？」などの管理情報を100%開示しているのかということです。実際は何もかも報告されているわけではなく、聞けば教えてくれる程度だと思います。それも、預けている資産（物件）をどのように管理運営しているのか、1から100まで知らされるわけではありません。また、本当にその報告通り行っているのか、エビデンスがあるわけでもありません。大家さんを扱っている管理会社が情報を開示することは非常に難しいことで、きっと任せておけば大丈夫だろうという性善説のうえに成り立っています。 それらの情報の開示は今となってはそんなに難しいことではありません。しかし不動産業界はそこを開示しないからこそ成り立つ商売でもあります。では情報の開示によって賃貸不動産業界の未来はどのように変化していくのか？貸主、管理会社、仲介会社、各ステークスホルダー事に考えてみます。 【貸主】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貸主である地主、大家（サブリースをしている会社）などは自分の資産やサービスを提供してリスクを負っている存在なので、この先もこの業界の中心に位置すると思います。ただ個人の方は自分で大家業（賃貸経営）をやっていくのは困難だ、面倒だ、という方も多くいます。そういう方はサブリース会社に委託したり、管理会社に委託したりしていくことが必要になります。貸主は管理会社との情報の共有という一つの課題がありますので、そこをどのようにリスク管理していくのかが重要にもなってきます。 【管理会社】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　情報の開示をしていくと管理会社の立場が大きく変化するのだと思います。大家側について仕事をする立場なので、管理会社は大家に信頼してもらうべきだと思います。また信頼されるような仕事をすべきだと思います。しかし実際に大家に向けて100％の情報を開示しているでしょうか？おそらくしていません。空室をあえて埋めずに「埋まらないので、リフォームしましょう」または「埋まらないので売却しましょう」と、そんな提案をする悪質な管理会社は多くあります。本当に信頼できる会社や情報をしっかり共有してくれる会社が残り、自社に都合のいい情報しか開示しない会社は淘汰される存在になるでしょう。また客付けも仲介会社に頼らず自分で行うようにならなければいけません。エイブルや大東建託など、自前で管理と客付けができる会社は優秀だなと思います。最近では自前で仲介部門を持つ管理会社も増えてきました。それが理想的な管理会社だと認められるような時代に向かっていると思います。 【仲介会社】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仲介はそのうちなくなるのではないか、と感じることがあります。仲介専業の会社は情報を伝達する（仲介する）ことをビジネスとしています。今までは物件情報という価値を提供していましたが、今の時代は物件情報の開示は誰でも行うことができます。大家さんや管理会社が物件情報を伝播させる手段を持てば「転居希望者が手に入れたい希少な情報」を提供するという価値がなくなっていくように思います。管理会社が自前で集客をするという最近の潮流が社会のスタンダードになればそれこそ価値がなくなります。そんな未来が来れば「仲介会社」は生き残れないかもしれません。徐々に優秀な営業マンは管理会社から引き抜かれるようになったり、客付けを強くしたい管理会社が仲介会社をM&Aで買収するような事例も多くなると思います。ノウハウをしっかりためて自分たちの価値を大家と借主に提供できれば生き残る道もあるかもしれません。 以上が私の想像する賃貸業界の未来です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ポイントは情報の開示です。しかし情報の開示を嫌がる業界なので、そう簡単は変わらないことも理解しています。ただ前回のブログにも書きましたが、大家と借主があってのこの業界です。大家と借主に対して誠実であればきっと打破できると思います。 ぜひとも応援のほどよろしくお願いいたします。 ↓前回のブログ https://mateba.co.jp/media/archives/156

2023.10.11

最初に伝えたいこと

私たちが仕事に接するとき根幹にはいつも「不動産賃貸業の中心は、大家さんと借主さんであって不動産会社ではない」という考え方があります。 賃貸に関わる不動産会社は大家さんの資産運用のお手伝いを仕事にしています。また、借りたい人たちがいい物件に住めるように情報を提供する仕事をしています。 つまり私たちは、大家さん・借りる人がいないと成り立たない商売なのです。そんな当たり前のことですが、最近の不動産業界は自分たちがいないと成り立たないビジネスに仕上げてしまいました。 かつてないほど迅速に情報が得られる時代になったにも関わらず、不動産業界は逆行しているように見えます。情報の非対称性が悪化しているのではないでしょうか。今のままでは健全な業界になることは難しいかもしれません。 「大家さんのため、借主さんのために活動することが不動産業界の正常化につながる」という思いを常に行動の指針にしています。 そしてこんな意見に賛同していただける不動産関連会社が増えることを願っています。 厳しいご意見などもあると思いますが、末永く、お力添えをお願いいたします。

2023.10.10