カテゴリー: 大家さん向け

交渉するということ

こんにちは、今年は冬に入りましたが、暖かいですね。10〜20℃くらいの気温で冬が越えられたら最高ですね。値段交渉、条件交渉、様々な交渉があると思います。どうすれば攻略できるかのポイントがあるとしたら、相手の気持ちを理解することかなと思います。昔、相続の事で連絡をとりたい人がいました。しかし、その人は遠方で(確か東北の山奥)誰も電話番号を知らず、郵便だけが頼りでしたので、手紙で電話が欲しい旨を書いて送りました。郵便を送りましたが連絡なし。何度か送ったし、本人指定郵便で送ったりもしました。受け取ってはいるのですが、連絡はこない。流石に山奥まで行かないといけないのか、、、と思いました。ここで初めて相手のことを考えました。電話をしない理由がもしかしたら、お金がかかるから？ではないか。という仮説をたてました。次の郵便で100円を入れ。電話代です。お電話いただけますでしょうか？と手紙を書きました。そしたら、すぐに電話がきました。交渉とはそんなもんです笑交渉は結局はこちらの都合を聞いてもらいたい時にするものなので、相手の気持ちを理解することが一番大切なんではないかなと思います。そうすることで、すんなりと受け入れてもらえることもあるのかなと思います。また、相手の状況や価値観によってもどのオプションが使えるのかをしっかり判断していく必要があるのかなと思います。みなさん、これからの人生において、様々な交渉があると思いますので、『相手の気持ちを考える』を頭の片隅において、交渉頑張ってください。

2023.11.29

値下げ交渉？登記簿謄本で何が読み取れるか

▪️その不動産の歴史も読み取れる▪️権利関係を見る▪️プロは知ってる共同担保目録▪️値下げできそうか？の判断▪️注意事項■その不動産の歴史も読み取れる登記簿謄本は不動産をもっていたら一度は見たことがあると思います。住所と名前が書いてあり、誰がその物件の所有者かというのがわかります。他にも、どこからいくら借りているかなどもわかります。そもそも登記簿謄本はその不動産の権利関係を記載しているものです。なので登記簿謄本を読めばどんな土地だったのかなどもわかります。主に誰が所有しているかが記載されている甲区を見るときに登記簿謄本と合わせてGoogleさんで調べると、かつてここを所有していたのは地元の名士だった、大企業の創業家だったなどがわかることがあります。なぜ売ることになったのかがわかることもあります。また「〇〇が生まれた場所」などの謄本をあげてみるのもすごく面白いです。そうしたことを考えると土地には歴史が刻まれていて、その歴史を謄本で読み取れるようになると不動産業がまた一つ楽しくなります。 ■権利関係を見る甲区といわれる箇所には権利をもっているが誰かかというのがわかります。乙区といわれる場所には所有権以外の権利関係のことが書いてあります。抵当権や差し押さえといったものです。ここでも面白いことがわかります。一般的には金融機関から借り入れすると書かれ、●●銀行から所有者さんがどれくらいの金額を借りているかがわかります。ここでは銀行以外の個人名や金融機関ではない会社名が記載されていることもあります。個人名（仮にAさんとしましょう）が記載されているときは、この物件を担保にAさんからお金を借りているということです。個人間で担保を差し出さないといけないようなことがあったのか、それとも親族なのかなどいろいろ想像できます。その名前をGoogleさんで調べてみるとお金を貸しているのが有名人だったりということもあります。なかには反社会勢力の方や企業舎弟的な会社だったりすることも……。ここでは所有者の交友関係も想像できるわけです。ある程度の人物像が想像できるのでここも面白いところです。私の経験では大臣経験者がお金を貸していたことがありました。大臣からお金を借りられるほどの交友関係、信頼関係にびっくりしました。この話を所有者の方に確認したら、かつて大変だった時期があってそれを助けてくれたのが大臣だったと仰っていました。 ■プロは知ってる共同担保目録共同担保目録はご存知でしょうか？抵当権を付ける際に担保評価がたりなかったり土地と建物が一体のなどの場合、一緒に担保にするものの目録です。住宅を買うときは必ず土地と建物が一体ですので土地と建物を共同担保で１つの抵当権にします。登記簿謄本に共同担保としてどこの物件と一体になっているかがわかるように記載されていますが、普通に登記簿謄本を取得するだけでは書いていないこともあります。謄本取得の際に共同担保目録の有無の選択があり、共同担保目録ありにしないと記載されません。共同担保目録をみると他にも不動産を所有していることが判明することも多くあります。ここで他の不動産所有状況を確認できることもありますし、過去に売り買いをたくさんしてる方なんだなと読み取れたりもします。 ■値下げできそうかの判断登記簿謄本を読み取れるようになると、価格交渉も可能かどうかが判断できるようになります。例えば差押。これは税金を払っていない、返済期日通りに借入を返してないときなどに債権者が申し立てをして成立します。基本的に差押した人が所有権と同等の権利を持ち、所有者が勝手に売却できないようにする手段です。住宅ローンや税金などが多いです。行政名義（市や都道府県）などの差押であれば主に地方税なので、住民税、固都税などが該当します。財務省名義の場合は主に国税なので所得税、法人税、相続税などがあげられます。これらは税金なので逃げようがありません。納付期日があるので逼迫していることが多いです。つまり交渉はしやすいということになります。ただし払えるのに払っていない場合などもありますので全部が全部というわけではありません。私の経験では財務省の抵当権で８億円という差押がありました。差押と解除を繰り返している方でしたが、都心の地主で相続税の分割支払いだったかで抵当権を付けたとのこと。抵当権が全くついていない不動産をたくさんもってましたから、ただのだらしのない人だったんだと思います（笑）また、個人名義で借入をしているものも値下げの可能性はあります。というのも友達にお金を貸したら１～３年くらいで返してほしいですよね？　私だったら１年くらいで返してほしいです（笑）■注意事項値下げ交渉はあくまで交渉です。差押がついていても、競売の方が気が楽だから値下げには応じないという人もたくさんいます。たまに上から目線で買ってやるからとか、独自の理屈つけて●●円しか出しませんという話をしてくる方いますが、私が仲介だったらお断りします。理屈がわからないわけではなく、単純にそういう方には値下げしてまで売りたくないというのが本音です。足元を見た交渉は往々にしてうまくいくことはありません。値下げ交渉も相手の気持ちを理解しながら進めていかないと、自分の思うように進むことはないと思います。しっかりと謄本を読み解いて相手の気持ちを理解した交渉を進めていただければと思います。

2023.11.29

賃貸管理をどこまで任せるか？【アンケート結果】

これは3年前に弊社でアンケートをとった時のデータです。 不動産オーナーに対して行ったアンケート。みなさんも色々と参考になることあるかなと思うので書いてみました。 【アンケートの質問内容】不動産管理会社に依頼している内容はどれになりますか？複数賃貸不動産を保有で該当するものが複数ある方は複数お答えください。（回答者数636人　複数回答829チェック） ここで読み解きたいのがアクティブ大家さん（自分で管理をやる人）がどのくらいいるのかなぁと。 空室募集のみ任せる19.2% 空室募集だけはどうしても不動産屋に頼らないと限界があります。それ以外の管理、入居者クレームや清掃などは自分で外注したり、自分で対応したり。 全部自分でやる強者も5.3% おそらく、自分の資産管理会社をもったり、宅建業をとってやってる人たちも含まれていると思います。私があった人はFacebookなどの SNSを駆使して客付けしているというサラリーマン大家もいました。よく時間あるなぁと感心しました。 みなさん、大家さんをやると悩みが多くなりますが、それでも、自分でやり切ろうと思ってやっている方々はこれだけいます。 また全部お任せサブリースも18.9%。 みんなそれぞれのライフスタイルや価値観にあった管理の方法をされてるなと思います。 １つ大切なことは ストレスを溜めないように、どうすれば続けられるか？を考えてください。建物は最低30年はもちます。短期的にすぐ儲かるという商売ではないので、長く付き合っていく必要があります。長く付き合うにはやはり、ストレスがないようにというのがコツかも知れません。 ちなみに 空室募集+契約行為+共用部の維持管理+集金管理までお願いしてほぼお任せの方が一番多くて31.6％ 賃貸物件とは長い付き合いになるので、色々試してみて、自分なりにしっくりくる管理方法を見つけてください。 その他の結果はこちら

2023.11.01

賃貸業界の未来

賃貸業界は情報の開示、情報の非対称性の解消ということに遅れており、情報開示は弊社の使命の一つだと思っています。 情報の開示とはどういう意味か、管理会社に任せている大家さんを例に具体的に説明します。管理会社が大家さんに対して「入居者とどんな話をしているか？」「募集活動をしっかりやっているのか？」などの管理情報を100%開示しているのかということです。実際は何もかも報告されているわけではなく、聞けば教えてくれる程度だと思います。それも、預けている資産（物件）をどのように管理運営しているのか、1から100まで知らされるわけではありません。また、本当にその報告通り行っているのか、エビデンスがあるわけでもありません。大家さんを扱っている管理会社が情報を開示することは非常に難しいことで、きっと任せておけば大丈夫だろうという性善説のうえに成り立っています。 それらの情報の開示は今となってはそんなに難しいことではありません。しかし不動産業界はそこを開示しないからこそ成り立つ商売でもあります。では情報の開示によって賃貸不動産業界の未来はどのように変化していくのか？貸主、管理会社、仲介会社、各ステークスホルダー事に考えてみます。 【貸主】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貸主である地主、大家（サブリースをしている会社）などは自分の資産やサービスを提供してリスクを負っている存在なので、この先もこの業界の中心に位置すると思います。ただ個人の方は自分で大家業（賃貸経営）をやっていくのは困難だ、面倒だ、という方も多くいます。そういう方はサブリース会社に委託したり、管理会社に委託したりしていくことが必要になります。貸主は管理会社との情報の共有という一つの課題がありますので、そこをどのようにリスク管理していくのかが重要にもなってきます。 【管理会社】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　情報の開示をしていくと管理会社の立場が大きく変化するのだと思います。大家側について仕事をする立場なので、管理会社は大家に信頼してもらうべきだと思います。また信頼されるような仕事をすべきだと思います。しかし実際に大家に向けて100％の情報を開示しているでしょうか？おそらくしていません。空室をあえて埋めずに「埋まらないので、リフォームしましょう」または「埋まらないので売却しましょう」と、そんな提案をする悪質な管理会社は多くあります。本当に信頼できる会社や情報をしっかり共有してくれる会社が残り、自社に都合のいい情報しか開示しない会社は淘汰される存在になるでしょう。また客付けも仲介会社に頼らず自分で行うようにならなければいけません。エイブルや大東建託など、自前で管理と客付けができる会社は優秀だなと思います。最近では自前で仲介部門を持つ管理会社も増えてきました。それが理想的な管理会社だと認められるような時代に向かっていると思います。 【仲介会社】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仲介はそのうちなくなるのではないか、と感じることがあります。仲介専業の会社は情報を伝達する（仲介する）ことをビジネスとしています。今までは物件情報という価値を提供していましたが、今の時代は物件情報の開示は誰でも行うことができます。大家さんや管理会社が物件情報を伝播させる手段を持てば「転居希望者が手に入れたい希少な情報」を提供するという価値がなくなっていくように思います。管理会社が自前で集客をするという最近の潮流が社会のスタンダードになればそれこそ価値がなくなります。そんな未来が来れば「仲介会社」は生き残れないかもしれません。徐々に優秀な営業マンは管理会社から引き抜かれるようになったり、客付けを強くしたい管理会社が仲介会社をM&Aで買収するような事例も多くなると思います。ノウハウをしっかりためて自分たちの価値を大家と借主に提供できれば生き残る道もあるかもしれません。 以上が私の想像する賃貸業界の未来です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ポイントは情報の開示です。しかし情報の開示を嫌がる業界なので、そう簡単は変わらないことも理解しています。ただ前回のブログにも書きましたが、大家と借主があってのこの業界です。大家と借主に対して誠実であればきっと打破できると思います。 ぜひとも応援のほどよろしくお願いいたします。 ↓前回のブログ https://mateba.co.jp/media/archives/156

2023.10.11